【本季关注】

    案例：王某在选购一套二手房时，被卖方告知该房产已经有人承租，租期尚有九个月才到期，王某以为购买了房屋后就有权随时要求承租人搬离，于是与卖方签订了合同并办理了过户手续，但是在与承租人交涉限期搬离过程中，承租人以“买卖不破租赁”规则为由要求继续承租，拒不搬出。承租人的做法有无合法依据呢？

【权威说法】

    上述承租人所说的“买卖不破租赁”， 通俗地讲，是指房屋有租赁约定的情况下，租赁期限内，买卖关系不能打破租赁关系，新房主无法行使房屋的使用权，此时，租赁权的效力大于转让效力。只有当租赁约定到期时，新房主才可以行使房屋的使用权。对此，我国法律有明确规定，《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。租赁房屋的所有权因买卖发生转移的时候，买受人（即新房主）仍应当继续履行原租赁合同的规定。由此可见，在上述案例中，承租人提出要求继续租赁的要求是合法的，承租人的利益应该受到法律的保护，王某无权要求承租人限期搬离，但是有权要求承租人按原合同标准支付租金。

    “买卖不破租赁”也有例外情形，以下三种情况就不能适用：

    1、房屋在出租前就已经设立抵押权的，因抵押权人行使抵押权而拍卖房屋时，抵押权优于承租权，租赁合同对受让人不具有约束力。

    2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的，则法院拍卖的时候不适用该规则。

    3、当事人另有约定的除外。

    所以，作为房屋买受人应在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租、租期和租金等情形，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划；作为出卖方应提前告知买受人和承租人，避免发生不必要的纠纷。

（宣传员  黄玉珠）